La plusvalía municipal, también conocida como el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es uno de los tributos más importantes que afectan a quienes compran, venden o heredan inmuebles en España. Este impuesto, gestionado por los ayuntamientos, ha generado históricamente dudas entre los ciudadanos debido a su complejidad y constantes modificaciones normativas. Hoy en Dineo, te contamos qué es la plusvalía municipal y los coeficientes en 2025.
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¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es un impuesto local que grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana durante el tiempo en que una persona ha sido propietaria del inmueble. Este impuesto no se centra en el valor del inmueble como tal, sino en el valor catastral del terreno sobre el que se asienta.
Su aplicación se da en situaciones como la venta de una vivienda, una donación o una herencia. Los ayuntamientos son los encargados de recaudar este tributo, y el importe varía dependiendo de factores como la localización del terreno, el tiempo que se ha poseído el inmueble y los coeficientes aprobados anualmente por cada municipio.
Es importante señalar que, en los últimos años, este impuesto ha sido objeto de modificaciones legales debido a sentencias del Tribunal Constitucional, que han obligado a los legisladores a redefinir cómo se calcula su base imponible para garantizar la equidad y evitar situaciones de tributación injusta.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
El responsable del pago de la plusvalía municipal depende del tipo de transmisión del inmueble:
- En ventas. El vendedor es el obligado tributario, salvo que se pacte lo contrario en el contrato de compraventa.
- En herencias. Los herederos son los responsables de pagar este impuesto.
- En donaciones. El donatario (la persona que recibe el bien) asume el pago del tributo.
Es crucial tener en cuenta que, si el terreno no ha experimentado un incremento de valor, no debería generarse la obligación de pagar este impuesto. Este principio fue reafirmado por sentencias judiciales recientes, que establecieron que no se puede gravar un incremento inexistente.
Además, hay supuestos en los que se pueden solicitar exenciones o bonificaciones, como en el caso de transmisiones a favor del cónyuge o descendientes en el marco de una herencia. Cada ayuntamiento tiene la facultad de establecer estas reducciones en función de su normativa local.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
El cálculo de la plusvalía municipal ha evolucionado en los últimos años. En 2024, el método de cálculo incluye los siguientes elementos:
Método tradicional basado en el valor catastral
- Base imponible. Se utiliza el valor catastral del terreno.
- Coeficiente de actualización. Este coeficiente, aprobado anualmente por cada ayuntamiento, se aplica en función de los años que se ha poseído el terreno.
- Tipo impositivo. Cada municipio fija un porcentaje que se aplica sobre la base imponible para determinar el importe del impuesto.
Método alternativo basado en la ganancia real
Tras las recientes reformas, los contribuyentes pueden optar por calcular la plusvalía según la ganancia real obtenida entre la compra y la venta del inmueble. Este método se basa en la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de transmisión, asegurando que solo se tribute por incrementos de valor reales.
El contribuyente puede elegir el método que le resulte más beneficioso, siempre que lo justifique con la documentación adecuada, como escrituras y facturas de mejoras realizadas.
¿Cómo se calcula ahora la base imponible de la plusvalía municipal?
El valor catastral es la base sobre la que se calcula el impuesto. Este valor, que aparece en el recibo del IBI, está compuesto por el valor del suelo y el valor de la construcción. Para el cálculo de la plusvalía, solo se tiene en cuenta el valor catastral del suelo.
En 2025, los coeficientes son determinados por los ayuntamientos en función de los años de posesión del terreno. Por ejemplo:
- De 1 a 5 años: coeficiente del 0,15.
- De 6 a 10 años: coeficiente del 0,12.
- De 11 a 20 años: coeficiente del 0,08.
Veamos un ejemplo:
Supongamos que vendes un inmueble en 2025 con un valor catastral del terreno de 50.000 euros, y lo has poseído durante 8 años.
- Base imponible: 50.000 €×0,12=6.000 €50.000€×0,12=6.000€
- Tipo impositivo: Si el ayuntamiento establece un 30%, el importe será: 6.000 €×0,30=1.800 €6.000€×0,30=1.800€.
¿Qué pasa con los coeficiente en 2025?
A partir de 2025, los coeficientes aplicables para calcular la plusvalía municipal podrían experimentar ajustes. Sin embargo, a día de hoy encontramos este panorama:
- Real Decreto-ley 9/2024. Este decreto, publicado en el BOE nº 309 el 24 de diciembre de 2024, establecía los coeficientes máximos aplicables en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana a partir del 1 de enero de 2025. Sin embargo, fue derogado posteriormente, manteniéndose los coeficientes establecidos en 2024.
- Actualización de la Nota Informativa sobre Coeficientes del IIVTNU 2025. Tras la derogación del Real Decreto-ley 9/2024, se publicó una nota informativa indicando que los coeficientes se mantienen tal y como estaban establecidos en la anualidad 2024.
Por lo que, por ahora, no debes preocuparte de ningún cambio ni alteración en los coeficientes de la plusvalía.
