La dación en pago consiste en entregar un bien a cambio de saldar la deuda que se tiene con alguien. Por ejemplo, si tienes una hipoteca y no puedes hacerte cargo de los pagos, la dación de pago sería entregar la vivienda para cancelar la deuda pendiente con el banco. De entrada puede parecer la solución en un caso extremo, pero ¿todo el mundo puede acogerse a esta práctica?, ¿cuáles son los requisitos necesarios? 

Los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre el número de casas embargadas por impago de hipotecas muestran una dolorosa realidad: Casi 15.000 viviendas sufrieron un embargo, dejando a miles de familias sin un hogar en el que vivir. Por desgracia, esta situación es mucho más habitual de lo que pensamos, pudiendo afectar a casi cualquier persona y, especialmente, a las familias que tienen una hipoteca de tipo variable. ¿Recuerdas las diferencias entre hipoteca fija y variable? Básicamente se diferenciaban en las cuotas de pago.

En el caso de la hipoteca variable, como su propio nombre indica, las cuotas son diferentes mes a mes. La forma de calcularlas las determina el Euríbor, un índice económico de la zona Euro. Por eso, las familias con la hipoteca variable son más vulnerables a cualquier vaivén de la economía: sus cuotas de pago varían.

En caso de que tengas dificultades para pagar esas cuotas, hay diferentes alternativas y una de ellas es la dación en pago o ejecución en pago.

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¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago, en las hipotecas, consiste en entregar nuestra vivienda a cambio de la cancelación del crédito hipotecario. De esta manera, la entidad financiera o persona que presta el dinero (acreedor) recibe como compensación la vivienda, mientras que la persona que debe el dinero (deudor), puede solucionar parte o todos sus problemas económicos eliminando la deuda.

Este proceso se reguló por primera vez por el Real Decreto 6/2012 y también se incluye en el Código de Buenas Prácticas Bancarias al que se acogen las principales y más importantes entidades financieras de nuestro país. 

En caso de necesitar la dación en pago, tan solo tendríamos que acogernos a este código y contar con una serie de requisitos (te los contamos a continuación). Si nuestra entidad financiera no está acogida al código, debemos negociar con ellos si hay opciones para saldar la deuda.

¿Qué requisitos son necesarios?

Cuando una familia no puede asumir el pago de las cuotas de su hipoteca es porque presenta una situación económica muy compleja y precaria. Eso implica que puede encontrarse en situación o riesgo elevado de exclusión social, requisito para optar a la dación en pago. Además, también se deben cumplir otros requisitos:

• No se puede tener en propiedad otros bienes con los que se pudiera pagar la deuda
• Ha de estar en situación de desempleo
• La cuota hipotecaria debe ser superior al 50% de los ingresos netos

Para poder justificar la situación, la entidad financiera nos solicitará la siguiente documentación:

1. Certificado expedido por el SEPE, acreditando la situación de desempleo de cada miembro de la familia. En caso de ser autónomo es la Agencia Tributaria la que debe emitir el certificado confirmando que no tiene rentas.
2. Certificado de rentas emitido por la Agencia Tributaria, con relación al último ejercicio tributario.
3. Certificado de titularidades del Registro de la Propiedad de cada uno de los miembros de la unidad familiar.
4. Libro de familia o documento que demuestre cómo es la unidad familiar.
5. Certificado de empadronamiento para comprobar las personas que viven en la vivienda.
6. Escritura de la compra-venta de la vivienda, así como de la constitución de la garantía hipotecaria.
7. Declaración responsable del deudor o deudores, confirmando el cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse en situación de umbral de exclusión, según el modelo aprobado.

La principal ventaja de este proceso es poder saldar la deuda que tenemos por la hipoteca. Además, evitamos un proceso judicial largo y tedioso que puede suponer nuevos gastos para nuestros bolsillos. Como desventaja, al estar en una situación de exclusión social por falta de recursos económicos, no podremos obtener nuevos créditos y préstamos.

¿Cuándo se puede pedir la dación en pago?

La dación en pago puede solicitarse en situaciones donde el deudor no puede continuar pagando su deuda, pero su solicitud está sujeta a ciertos requisitos y circunstancias:

1. Imposibilidad de pago. Cuando el deudor se encuentra en una situación de insolvencia o dificultad económica que le impide afrontar las cuotas de su hipoteca.
2. Acuerdo con el acreedor. La dación en pago no es automática; requiere un acuerdo voluntario entre el deudor y el acreedor, ya que este último debe aceptar recibir el bien como forma de pago.
3. Cuando no hay otras opciones viables. Si no es posible renegociar las condiciones del préstamo o vender el inmueble para saldar la deuda, la dación en pago puede considerarse como última alternativa.

Cómo realizar una dación en pago

El proceso para llevar a cabo una dación en pago requiere seguir una serie de pasos para garantizar que se formalice de manera correcta y cumpla con los requisitos legales:

1. Evalúa la situación económica. Antes de solicitar la dación en pago, analiza tu situación financiera y verifica si cumples con los requisitos establecidos por la entidad financiera o el Código de Buenas Prácticas.
2. Contacta con el acreedor. Solicita una reunión con el banco o entidad financiera para exponer tu situación y proponer la dación en pago como alternativa. Presenta toda la documentación necesaria que demuestre tu incapacidad para afrontar los pagos.
3. Negocia los términos. El banco analizará tu caso y determinará si acepta la propuesta. Durante esta fase, puedes intentar llegar a un acuerdo que sea favorable para ambas partes, como la condonación de deudas pendientes.
4. Formaliza el acuerdo. Si el acreedor acepta la dación en pago, se deberá formalizar mediante un acuerdo escrito que especifique las condiciones y que deberá elevarse a escritura pública ante notario.
5. Entrega el inmueble. Una vez firmado el acuerdo, se procede a la entrega formal de la vivienda al banco, que asumirá su titularidad y liberará al deudor de la deuda pendiente.
6. Conserva la documentación. Es importante guardar todos los documentos relacionados con el proceso, ya que pueden ser necesarios para trámites futuros o para demostrar que la deuda ha sido cancelada.

¿Cómo se regula la dación para el pago de deudas?

En España, la dación en pago está regulada principalmente por el Código Civil y por leyes específicas que establecen las condiciones para su aplicación, especialmente en el ámbito hipotecario. Entre las normativas más relevantes se encuentran:

• Código Civil. En su artículo 1.175, se establece la posibilidad de realizar un pago mediante la entrega de bienes, siempre que ambas partes estén de acuerdo.
• Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Introduce el Código de Buenas Prácticas para las entidades financieras, que incluye la dación en pago como una medida excepcional para deudores en riesgo de exclusión social.
• Reglamento del Código de Buenas Prácticas. Establece los criterios específicos que deben cumplir los deudores para acogerse a estas medidas, como ingresos familiares limitados y la naturaleza del inmueble como vivienda habitual.

La mejor solución para no recurrir a la dación en pago es informarse y tener una buena salud financiera, a través de métodos de ahorro y eliminación de gastos superfluos.