Familias, empresas e inversores invierten cada vez más en el sector inmobiliario. Su retorno importante, y también seguridad, hace que esta inversión se tenga en cuenta por encima de otras. No obstante, no todos saben cómo invertir. Por ello, ¿qué consejos para inversiones inmobiliarias se deben seguir? Toma nota.

¿Qué son las inversiones inmobiliarias?

Una inversión inmobiliaria es la compra, construcción o mejora de un bien inmueble con el objetivo de generar ingresos o aumentar su valor con el tiempo. Estas inversiones pueden realizarse en viviendas, oficinas, locales comerciales, terrenos o incluso proyectos de desarrollo urbanístico.

Características clave de las inversiones inmobiliarias:

• Son activos tangibles que tienden a apreciarse con el tiempo.
• Pueden generar rentabilidad a través de alquileres o revalorización.
• Suponen una inversión de capital significativa.
• Existen diferentes estrategias, desde la compra y venta rápida hasta el alquiler a largo plazo.

¿Qué es una inversión inmobiliaria en contabilidad?

Desde el punto de vista contable, una inversión inmobiliaria se considera un activo que genera beneficios económicos futuros para su propietario. Según el Plan General de Contabilidad, estos activos se registran en la contabilidad de la empresa o del inversor de la siguiente manera:

• Reconocimiento inicial. Se registra a su coste de adquisición, incluyendo impuestos, comisiones y costes asociados.
• Valoración posterior. Puede aplicarse el modelo de coste (precio inicial menos depreciación) o el modelo de valor razonable (ajustado a la evolución del mercado).
• Amortización. Si es aplicable, se amortiza a lo largo de su vida útil.

Estos activos aparecen en el balance de la empresa y su valoración puede influir en las decisiones financieras y en la presentación de resultados contables.

Tipos de inversiones inmobiliarias

Las inversiones inmobiliarias pueden clasificarse en diferentes tipos según la estrategia y el objetivo del inversor:

Compra para alquiler

Consiste en adquirir una propiedad y alquilarla para generar ingresos recurrentes. Puede ser:

• Alquiler residencial: Viviendas para particulares.
• Alquiler comercial: Locales para negocios.
• Alquiler turístico: Propiedades para estancias cortas (Airbnb, alquiler vacacional).

Compra para revalorización y venta (Flipping inmobiliario)

Implica adquirir una propiedad, reformarla y venderla a un precio superior para obtener una ganancia en un corto plazo.

Inversión en terrenos

Comprar terrenos para desarrollar proyectos inmobiliarios o esperar a que su valor aumente con el tiempo.

Crowdfunding inmobiliario

Forma de inversión colectiva donde varios inversores aportan capital para adquirir o desarrollar inmuebles y obtener beneficios.

Fondos de inversión inmobiliaria (REITs)

Son sociedades que poseen y gestionan activos inmobiliarios generando rentabilidad para los inversores sin necesidad de comprar propiedades directamente.

8 claves para realizar inversiones inmobiliarias

Sí, la adquisición de una vivienda es una buena opción para ganar dinero. Invertir en propiedades está en auge. No importa que estemos hablando de una casa de nueva construcción o de segunda mano. Da igual: siempre existe una opción para sacarle más rendimiento a medio plazo. Eso sí, siguiendo siempre una serie de claves.

Análisis de lo que piensas comprar

Como en toda inversión, se debe realizar un profundo análisis de la compra que se va a realizar. No vale eso de «comprar cualquier cosa». Tienes que conocer los factores positivos y negativos (que siempre los hay): el precio, el estado, la ubicación, los impuestos que se deben pagar, la demografía de la localidad o país o, por ejemplo, la situación macroeconómica.

Valoración del precio y del potencial del hogar

Antes de hacer la compra, la valoración del precio es obligada. Con ello conoceremos qué cantidad estamos dispuestos a pagar, si tenemos que pedir una hipoteca o si asumimos algún riesgo mayor. También hay que saber si el precio está inflado, si respeta la media del mismo por metro cuadrado o si hablamos de una ganga que no se puede dejar escapar.

Además, más importante todavía es conocer el potencial del hogar. El Banco de España publica estadísticas muy interesantes sobre la revalorización de la vivienda o el retorno de los alquileres por provincias. Así, ver su evolución en los últimos años (para conocer la tendencia, si sube o baja esta rentabilidad) será clave para calcular el precio de una posterior venta o puesta en alquiler.

Buscar ayuda de profesionales inmobiliarios

Los profesionales del sector pueden ayudarte a invertir en el sector inmobiliario. Aunque puedas creer que lo controlas todo sobre el mercado, esto no es así. Ellos son los que mejor conocen cómo se comporta la demanda, las expectativas o la zona en la que estás interesado invertir.

La orientación que te darán estará enfocada única y exclusivamente para que obtengas las mejores ganancias. De hecho, los profesionales suelen ser completamente sinceros si no les convence la operación o ven riesgos en ella, por lo que es una buena forma de ganar en seguridad.

Si quieres vender la vivienda, alquílala antes

La opción que muchas personas o empresas siguen es comprar el inmueble y ponerlo a la venta en pocos meses. Vale, puede salirnos bien, sobre todo si en la zona hay mucha especulación, pero entre impuestos y tasas normalmente eso no suele ser así.

Por lo tanto, lo que se recomienda es que, antes de vender la vivienda, pase por un periodo de alquiler. Así, puedes asegurarte haber amortizado, aunque sea parcialmente, la compra. La renta mensual que recibirás será ideal para sacarle un plus de dinero o para pagar algunos impuestos como el IBI, la comunidad de vecinos o las escrituras. Ya estarás ganando capital desde el primer momento.

Conoce bien a qué público puede estar destinado la vivienda

Para esto hay que estudiarlo todo: ¿está el piso en una zona muy turística? Quizá, en este caso, por ejemplo, te interese apostar más por el alquiler de vivienda para familias o grandes grupos de amigos que están de vacaciones en la zona. No obstante, ¿es un área completamente residencial con una elevada demanda de alquiler? En este caso, podrás conseguir pronto cualquier persona que desee arrendar en una zona tensionada.

También existen pisos en zonas universitarias con alto retorno, sobre todo por tener varias habitaciones; cerca de donde se espera un proyecto que revalorice la zona o atraiga a trabajadores de la construcción o, por otro lado, invertir en viviendas de pueblo que puedas usar durante el verano y alquilarlas durante el invierno. Opciones hay muchas, pero el denominador común es siempre estudiar el público objetivo.

Las expectativas de futuro de la zona

Otra de las claves, que también puede estar relacionada con la anterior, es estar informado sobre si la zona donde se compra el piso tiene futura construcción de vivienda, si está en crecimiento, si es un barrio que está cada vez peor o si hay servicios públicos cerca.

En las grandes ciudades se valora mucho estar cerca de transportes de alta capacidad que, en poco tiempo, dejen a los futuros inquilinos cerca del trabajo, de un centro comercial o del centro de la ciudad. O, si se quiere atraer a un público familiar, que esté cerca de colegios, institutos, centros de salud o zonas verdes. Las viviendas que tienen equipamientos locales u autonómicos cerca suelen revalorizarse más rápido, además de mantener su valor.

Considerar los aspectos legales

Toda compra de vivienda que se destina al alquiler debe tener unos trámites imprescindibles por los que hay que pasar. Entre ellos:

– Una actualización anual del IPC.

– Declaración de ingresos del impuesto del IRPF.

– La ley fija que, como mínimo, el inquilino debe abonar un mes como fianza.

Elige el momento adecuado antes de invertir

Siempre es necesario saber que hay momentos en los que se debe invertir. Esto depende de varias cosas. Si, por ejemplo, la situación política, social o económica no es buena, el momento de incertidumbre puede hacer que compres una vivienda mucho más cara solo en cuestión de meses.

De igual forma, la situación económica de cada persona que invierte tiene que ser la correcta. De lo contrario, puedes pillarte las manos y perder dinero; o vender o alquilar una vivienda a un precio más bajo cuando puedes esperar a otro momento para conseguir mejores valoraciones.

Amortización de las inversiones inmobiliarias

La amortización de una inversión inmobiliaria se refiere a la distribución del coste del activo a lo largo del tiempo, reflejando su pérdida de valor debido al uso y al envejecimiento. Se calcula considerando:

• Vida útil del activo. Por ejemplo, en contabilidad fiscal, las viviendas suelen amortizarse entre 33 y 50 años.
• Valor residual. Estimación del valor que tendrá el inmueble al final de su vida útil.
• Métodos de amortización. Lineal (reparto homogéneo cada año) o decreciente (mayor amortización en los primeros años).

La amortización contable permite reflejar de manera precisa la depreciación del activo y optimizar la fiscalidad de la inversión.